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       在商業(yè)地產(chǎn)的粗放式發(fā)展與國家經(jīng)濟(jì)下行的雙重背景下，視覺營銷在商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)中顯得越來越重要。然而 以功能與空間為側(cè)重點(diǎn)的建筑策劃缺乏商業(yè)策劃的知識(shí)體系和市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)，造成了其在商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)中缺乏可實(shí)施性和可控 制性。為此，需要從商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)為導(dǎo)向的角度，探討建筑策劃中的商業(yè)策劃思維的必要性及其內(nèi)涵特征。

       關(guān)鍵詞：商業(yè)地產(chǎn)；建筑策劃；裸眼3d; ip賦能；差異化；視覺營銷；

       商業(yè)策劃 1 建筑策劃的重要性 隨著我國城鎮(zhèn)化的快速推進(jìn)，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目如雨后 春筍般在各地興起。隨之而來也出現(xiàn)了商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭的 白熱化趨勢(shì)，地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目不再同以往以項(xiàng)目本身的建筑方 案設(shè)計(jì)或者規(guī)劃作為整個(gè)項(xiàng)目的出發(fā)點(diǎn)，而是以方案前期的 建筑策劃作為基礎(chǔ)指導(dǎo)整個(gè)項(xiàng)目的實(shí)施，以此確保商業(yè)地產(chǎn) 開發(fā)的項(xiàng)目定位、空間設(shè)計(jì)、后期施工、終端營銷的精確性與 可行性。研究表明,在商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目初步設(shè)計(jì)階段,影響工程 造價(jià)的程度為 75%；施工圖設(shè)計(jì)階段影響工程造價(jià)的程度為 25%~30%，而施工階段影響工程造價(jià)的程度為 5%~10%。而 建筑策劃又作為項(xiàng)目初步設(shè)計(jì)階段的設(shè)計(jì)依據(jù)和設(shè)計(jì)導(dǎo)則， 對(duì)方案設(shè)計(jì)的結(jié)果有著重要的影響。我國建筑策劃理論的發(fā) 展經(jīng)過多年的實(shí)踐研究，已經(jīng)逐步融入到整個(gè)建筑項(xiàng)目開發(fā) 活動(dòng)中，并作為開發(fā)與設(shè)計(jì)導(dǎo)則推進(jìn)項(xiàng)目的實(shí)施。 

        數(shù)字光魔裸眼3d視覺營銷指出：建筑策劃是指在建筑學(xué)領(lǐng)域內(nèi)建筑師根據(jù)總體規(guī)劃的目標(biāo)設(shè)定，從 建筑學(xué)的科學(xué)角度出發(fā)，為達(dá)成總體規(guī)劃的既定目標(biāo)，對(duì)建筑 設(shè)計(jì)的條件、環(huán)境和相關(guān)制約因素進(jìn)行分析研究，從而為建筑 設(shè)計(jì)提供科學(xué)的、邏輯的、優(yōu)化的設(shè)計(jì)依據(jù)。這里所強(qiáng)調(diào)的 “條件、環(huán)境和相關(guān)制約因素”是指經(jīng)濟(jì)、政策、技術(shù)、地理、社 會(huì)、人群等在項(xiàng)目開發(fā)前期依據(jù)調(diào)研分析得來的策劃要素，并 為后期項(xiàng)目開發(fā)與設(shè)計(jì)提供依據(jù)。建筑策劃通常以功能空間 的觀念出發(fā)，關(guān)注客戶和使用者的需求，通過與投資方、使用 方、設(shè)計(jì)方三者協(xié)調(diào)，以期最合理化滿足各方的利益。 

       商業(yè)策劃的局限性 在商業(yè)地產(chǎn)的高速發(fā)展與國內(nèi)經(jīng)濟(jì)下行的雙重背景下， 各大商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商、政府機(jī)構(gòu)、設(shè)計(jì)人員乃至公眾都對(duì)建設(shè) 項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境效益和社會(huì)效益都提出了更高的要 求。商業(yè)地產(chǎn)前期開發(fā)主要以裸眼3d視覺營銷、市場(chǎng)營銷專業(yè)人士進(jìn)行項(xiàng) 目的商業(yè)策劃和定位，擬定建筑方案設(shè)計(jì)任務(wù)書，并以此商業(yè) 策劃為依據(jù)要求相關(guān)設(shè)計(jì)人員進(jìn)行方案設(shè)計(jì)。

      但實(shí)踐證明， 以非建筑專業(yè)人士進(jìn)行的項(xiàng)目商業(yè)策劃往往不能滿足項(xiàng)目后 期發(fā)展的要求，同時(shí)也缺乏可實(shí)施性和可控制性。商業(yè)策劃 的主要目標(biāo)是通過科學(xué)的方法將包括投資、概念、設(shè)計(jì)、營銷 和管理等方面的專業(yè)建議提供給商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商,使開發(fā)商能 夠合理地利用資源,以獲得最大的經(jīng)濟(jì)效益。但“投資、概念、 設(shè)計(jì)、營銷和管理”等與項(xiàng)目開發(fā)有關(guān)的專業(yè)性問題往往又需 要與后期的建筑方案與工程技術(shù)結(jié)合考慮，才能更全面、更精 確的提出策劃建議。 商業(yè)策劃的局限性在于其往往缺乏對(duì)后期建筑方案可行 性和多變性的思考，提出的建議往往基于市場(chǎng)營銷的經(jīng)驗(yàn)，甚 至于多數(shù)策劃方案由于可實(shí)施性或者落地性較差而造成后期 建筑方案的反復(fù)修改。

      商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)中的商業(yè)策劃固然 有其自身的優(yōu)勢(shì)，其建立在市場(chǎng)營銷學(xué)理論基礎(chǔ)上的經(jīng)濟(jì)知 識(shí)、市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)、投資方法等都已經(jīng)非常成熟，但由于在策劃過 程中缺乏對(duì)場(chǎng)地、物理和心理環(huán)境、建筑空間、建造質(zhì)量以及 建筑造型等方面的考慮，造成了商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的最終成果差 強(qiáng)人意。 3 商業(yè)策劃與建筑策劃的復(fù)合化 如上文所述，建筑策劃在商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。

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